A quasi quattro anni dallo scoppio della crisi che ha colpito il settore immobiliare statunitense dopo il forte boom di inizio millennio, lo stato di salute del comparto continua a restare molto preoccupante. I dati pubblicati in settimana, ad esempio, hanno ancora una volta deluso le attese degli economisti, evidenziando come la ripresa dopo un inizio di anno difficile per le cattive condizioni meteorologiche potrebbe essere molto debole se non addirittura inesistente. Le costruzioni di nuove case sono scese in Aprile di oltre il 10%, restando sopra il minimo storico a 478 mila registrato ad aprile 2009 solo del 9%. A preoccupare è stato, soprattutto, l’andamento dell’indice di fiducia dei costruttori NAHB di maggio. Questo è rimasto invariato a 16, valore ben inferiore alla media storica di lungo periodo a 49, contro attese di un rialzo a 17, deludendo ancora una volta le attese di chi si attendeva segnali di un miglioramento nei mesi a venire. Anche i dati in calendario settimana prossima dovrebbero confermare tale scenario: le vendite di case nuove dovrebbero restare poco variate su un valore di poco superiore al minimo che era stato registrato in febbraio, mentre i contratti preliminari di vendita dovrebbero registrare una nuova flessione.
Nonostante la crisi si protragga ormai da quattro anni, i problemi del settore immobiliare sembrano ancora lontani dall’essersi risolti.
In primo luogo il continuo calo dei prezzi delle case continua a tenere lontano i possibili acquirenti. L’indice dei prezzi delle Case/Shiller relativo alle venti maggiori città statunitensi ha registrato in febbraio una contrazione del 3.3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre rispetto al picco registrato a luglio 2006 la flessione è di oltre il 32%. Con il rimbalzo dei prezzi registrato a metà 2010 che si è dimostrato solo temporaneo, i potenziali investitori potrebbero continuare a rimandare gli acquisti per la speranza di ottenere ulteriori ribassi. A spingere al ribasso i prezzi anche nei prossimi mesi potrebbe contribuire l’elevato numero di case pignorate vendute sul mercato a prezzi da saldo da parte delle banche che cercano di recuperare una parte delle perdite. Secondo i dati di RealtyTrac, società che monitora l’andamento dei pignoramenti, le vendite di case pignorate hanno rappresentato il 26% delle vendite totali nell’ultimo mese. Inoltre, la società californiana ha evidenziato come la discesa dei pignoramenti al minimo degli ultimi 40 mesi in Aprile non sia da interpretare come un segnale di miglioramento del mercato, quando il frutto della scelta da parte delle banche di rallentare il processo di rimpossesso delle case a causa delle basse prospettive di riuscire a vendere la proprietà in tempo brevi.
In secondo luogo l’elevata offerta di case sul mercato va a penalizzare non solo i prezzi di vendita ma anche le nuove costruzioni. Secondo gli ultimi dati, all’attuale livello della domanda sarebbero necessari 8,4 mesi per smaltire tutte le case esistenti in vendita e 7,3 mesi con riferimento alle case nuove. Questi dati sono decisamente superiori alla media storica di lungo periodo, pari a circa 5 mesi sia per le case nuove che per quelle esistenti, e riflette sia il boom delle costruzioni nel periodo precedente la crisi sia il drastico calo delle formazioni di nuove famiglie, principale volano per il settore immobiliare, a seguito della recessione e della debolezza del mercato del lavoro negli ultimi anni.
Fino a quando non sarà smaltito l’eccesso di case sul mercato è difficile immaginare che ci possa essere un recupero sostenuto del settore. Proprio per questo il rimbalzo che era stato registrato ad inizio 2010 grazie al credito d’imposta di 8 mila dollari promosso dall’amministrazione Obama si è rivelato temporaneo. Questo, infatti, non è stato sufficiente a rimuovere gli eccessi ancora presenti sul mercato. Tale processo potrebbe, però, rivelarsi ancora lungo sia perché smaltire le scorte di case sul mercato richiederà tempo sia perché il quadro del mercato del lavoro continua a restare incerto, pesando sulla capacità delle famiglie di programmare investimenti consistenti quali l’acquisto di una casa.
Tuttavia l’indice azionario del settore real estate sembra anticipare una ripresa del comparto nei prossimi mesi. L’indice, infatti, vanta un progresso di oltre il 10% da inizio anno, contro il 6% dello S&P500, mentre rispetto ai minimi di febbraio 2009 è salito di oltre il 175%.
A favorire i titoli del settore sono le attese che questi, dopo le ristrutturazioni degli ultimi anni, possano beneficiare di una ripresa della domanda non appena tutti gli elementi negativi saranno eliminati. A favorire la domanda dovrebbe essere il basso livello dei tassi di interesse sui mutui che, unito al calo dei prezzi delle case, ha portato l’housing affordability index, indice che evidenzia quanto l’acquisto di una casa sia affrontabile da una famiglia, al proprio massimo storico.
Ad ogni modo, fino a quando i prezzi delle case non invertiranno la propria tendenza negativa, la crescita delle spese per consumi, e di conseguenza di tutta l’economia statunitense è destinata a restare modesta. Questo non tanto per il peso diretto che il settore immobiliare ha sull’economia (dopo la crisi degli ultimi anni pesa, infatti, per poco più del 2% del Pil) quanto per l’effetto ricchezza che ha sul consumatore statunitense. In uno studio del 2006 gli economisti dell’Università di Yale Case, Quigley e Shiller hanno evidenziato come un aumento del 10% dei prezzi delle case abbia un effetto positivo sui consumi delle famiglie mentre un incremento della stessa entità del mercato azionario ha un effetto limitato. Conclusioni simili sono desumibili anche con riferimento ai principali paesi del mondo sviluppato. Questo appare tanto più verosimile considerando che il valore di mercato delle case delle famiglie statunitensi è, nonostante il calo degli ultimi anni, il doppio rispetto al valore degli investimenti nel mercato azionario. In tale scenario la Fed difficilmente potrebbe decidere delle mosse nel breve, quali un rialzo dei tassi di interesse, che potrebbero danneggiare il mercato immobiliare. Un ulteriore elemento a favore di tassi fermi ancora a lungo.
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